主题：果断的爆料，新一轮房价飞涨即将开始

一）买房,购房,装修论坛,房产论坛7 ] S4 k$ e# l" ^# k6 {
　　
　　前二天，有个朋友发短信过来，说上海的开发商了。问我怎么看。楼市开始崩盘，利国利民的好日子就要来了。; G" {+ P4 r o' r
　　
我说，对嘉定和御桥那二个盘没有了解。不知道他们按“原价”卖了多少套，这个“原价”是否被竖立。同样也听说，新开盘的Moco是一幢商业楼宇，仅有40年的产权，产品不一样。也有人说，这次团购，其实有团购商补贴了费用，为了在美国股市造势。还有人说，这次，是响应ZF号召做的样板工程。最后甚至有人说，赤果裸的开发商阴谋，自导自演。房产论坛,装修论坛,业主论坛% d) Z* j: p. |- r
　　
　不过，这些并不是重点。“原价/现价”“真降/假摔”我们并不关心。

Re:果断的爆料，新一轮房价飞涨即将开始

我只关心问他一件事，“开发商的原因是什么？”
朋友兴高采烈地说：“资金链断裂，开发商撑不住了”。

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我目瞪口呆地看着手舞足蹈的朋友，问道：“地产商们都跳楼了，任潘都死光了，谁来卖房子给你”。
　　朋友不屑一顾地说：“新闻上报导了，房地产是暴利行业。死了张屠夫，还怕吃不了剥毛猪。自然有别的张三李四来造房子”。
　　我接着继续问，“既然房地产是暴利行业，那开发商又怎么会穷到跳楼”。
　　朋友挥舞着拳头，“流动性，流动性懂么！他们虽然有很多资产，可是现金为王。房子卖不出去，开发商就只能打七折六折卖给我们。老百姓的好日子，就快要来了，呜哈哈哈哈哈~~~~~”。
　　我继续问，“流动性，开发商要现金干什么”。
　　
朋友的眼神，象是看白痴一样看着我，“造房子，发工资，补地款，付利息，开发商在外面借了这么多的债，光是利息就够他们倾家荡产了”。

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二）工程
好了，现在让我们抛开这些被马列经济洗脑的可怜虫。让我们来谈谈市场的真实情况吧。　　买房,购房,装修论坛,房产论坛6 c- \, O, \% {
　　如果开发商遭遇资金困难，那第一个被抛弃的环节是什么，是“新购土地”。
很多人不明白，自从1995年迄今，房地产行业，已经发生了巨大的变化。
在1995年的时候，一幢房子，譬如售价2500元/m。那么其中可能1500元是建筑成本，1000元才是土地成本。　　
　而今天2011年，一幢房子，譬如售价40000/m，那么其中的36000元是土地成本，而建筑成本才占4000/m，还不到。
也就是说，在过去十五年中，土地/建筑成本的重要性，已经倒了一倒。时至今日，土地成本已经占到了绝对的90%。建筑成本甚至小到了忽略不计的小数项
　前几天我和ericchen8888吵架，我说，“2011年以后，绝没有烂尾楼”。
　　小陈不理解，他问1995年迄今，一直都有烂尾楼，凭什么你说，进入廿一世纪之后，中国就没有烂尾楼了呢。

　　因为“建筑/土地”成本，已经小到了不成比例。换言之说，只要你把地买下来了，建房子绝对不成问题。只要土地各项权证清晰，衙门公章敲全，建筑房子这点小事，绝对不是资金压力。

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很多朋友不了解，他们的思维还停留在上世纪九十年代，以为开发商需要大量的资金用于在建工程，一旦开工就是一个烧钱的主，而且半刻都停不下来　　房产论坛,装修论坛,业主论坛+ m$ m [; H; N
　　其实现在的房地产行业，工夫在诗外。前期把土地买下来，土地的巨额融资款是最困难的。造房子根本不缺钱。

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三）宏调
好了，现在我们看看，宏观调控都干了些什么。
　　当宏调来袭，开发商面临三重选择，1）卖楼，快速回笼资金，2）融资，
3）减少新购土地。
那么开发商会选择哪一样呢，哦，请别打哈欠了。答案并不是3。房产论坛,装修论坛,业主论坛( F* t' x$ i' h- n
　答案是：最的一项。

Re:果断的爆料，新一轮房价飞涨即将开始

目前政府将KFS的各项财源截断，开发商的融资成本，大致在25~30%左右。卖楼的话，要看网友们的心情，一般来说，傻空受了几年的气，刚需们都憋了几年的胃口嗷嗷待哺恨不得楼价降到09年的位置。　　所以卖楼的话，区区5%是打不动消费者胃口的。要降至少得20%以上，也就是说，换算成利息，也是25~30%。
相对来说，停止买地，是最为划算的。房地产业远不如外界想象的暴利，在公开市场拍卖的土地，摊薄到二至三年的年化收益，平均也就在10~15%左右。开发商只要不新购土地，他们就永远不缺钱。
　　对KFS的迫害，不仅在经济学长期使供应商减少，供应减少。而哪怕在短期，傻空也赚不到。傻空是全输

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分析完了经济面，我们再来看看政策面如何。先贴一段几天前赵晓的微博： 前段时间我说过紧缩政策己到尾声,当时网上许多人并不理解,甚至质疑,现代己应验之。当前宏观政策转换将有三个时间点：本年底前、明年4月以及18大后。又有两种方式,微调与剧调。早调则微调,晚调则剧调。鉴于政府有大把的牌再手中,对明年经济也许并不需要过分担心

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我说赵晓是个傻空；不过他这段话倒是蛮有喜感的。尤其是具体展开的时候。
　　首先，赵晓说道了三个时间节点，分别是：“本年底前、明年4月以及18大后”。
0 众多周知，这三个时间点是中国的重大政治时间。就好象声称美联储会议会对市场造成冲击一样的。所以这话等于没说。
　　其次，政府永远是有牌的。譬如加息或者减息，加存款准备金/减存款准备金，收紧贷款总额度/放松贷款总额度。
　政府永远是有正负二张牌的，其必然是一张好牌，一张坏牌。所以说“政府有牌，有好牌”这话也是白说。房　　那么，具体对政策面分析，会是怎样的结果呢？
,我们会毫不犹豫，百分之百地确定地说：“他肯定会出最错的一张牌”！　　房产论坛,装修论坛,业主论坛2 z. x1 l4 j& o8 t
　　具体的分析，由于涉及雀巢咖啡，我们就不展开了。房　　简单点来说，我们顺着这条道路，只会向前，快速或者慢速，不会回头的。“因为宏观调控，所以房价飞涨”，政府会做的，只有加紧一项或另一项调控，区别仅仅名目不同。而若想降房价，只有一张正确的牌，那就是“减调控”。这张牌会出的概率为0。

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五）历史书bj.bbs　　
有时候我们总在想，不能留一个杂乱纷芜的史书给后世。
在我众多的写作作片其实自己较喜欢的是那篇《上海楼市的真实走势》2009。　　当年，刺激我写作的，就是因为饭桌上有一群人，堂而皇之地讨论2005大跌，2008大跌。
或许几十年以后，当文献都烬入尘土，后世的人研究讨论起2011年的楼市历史，也会堂而皇之地考证“2011大跌”吧。
当后人们翻开报纸，杂志，互联网络，各种各样的报道，充斥着“2011年上海房价大跌三成”。
　　当2014年傻空和我们吵架的时候，或许又会有跳大神的人跳出来，说“我2011年成功抄底，目前涨了3倍”。也会有傻空煞有其事地分析“2011年其实是有大跌的，可惜那时候我没有买进
　　会有人考证，“宏观调控也是能造成房价下跌的”。哈耶克在上，这怎么可能！2011年的真实市场，别去听小编瞎吹，别去看CCAV。2011年的上海楼市，就是“涨，涨，飞涨”。难道你们非要逼我再写一篇《上海楼市的真实走势II》2011么。